隨著經濟社會的發展，我國農村土地流轉現象越來越多，土地如何流轉才合法，如何流轉才能保障自己的權益，《中華人民共和國農村土地承包法》專門作出了規定。2021年1月26日，農業農村部令第1號：《農村土地經營權流轉管理辦法》，自2021年3月1日起施行，這是農村土地流轉的一部重要規章。本文擬就農村土地經營權流轉相關問題作一梳理。 01 什么是農村土地流轉？ 我國農村土地實行集體所有權、農戶承包權、土地經營權“三權”分置，我們講的農村土地流轉是指農村土地經營權流轉。農村土地經營權流轉是指在承包方與發包方承包關系保持不變的前提下，承包方依法在一定期限內將土地經營權部分或者全部交由他人自主開展農業生產經營的行為。 02 農村土地流轉有哪些法律規定？ 《農村土地承包法》第二章第五節第32條至第43條集中規定了農村土地承包經營權流轉的問題，另外，2021年1月26日農業農村部發布《農村土地經營權流轉管理辦法》（農業農村部令2021年第1號），此為當前農村土地經營權流轉的最重要規章。 03 農村土地流轉應遵循什么原則？ 土地經營權流轉應當堅持農村土地農民集體所有、農戶家庭承包經營的基本制度，保持農村土地承包關系穩定且長久不變，遵循依法、自愿、有償原則，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方流轉土地經營權。土地流轉不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境；流轉期限不得超過承包期的剩余期限；流轉的受讓方須有農業經營能力或者資質；在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。 04 土地流轉有哪些禁止性規定？ 土地經營權流轉有“四不得”：土地經營權流轉不得損害農村集體經濟組織和利害關系人的合法權益，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境，不得改變承包土地的所有權性質，不得改變農業用途，確保農地農用，優先用于糧食生產，制止耕地“非農化”、防止耕地“非糧化”。 05 土地流轉由哪個部門管理？ 《農村土地經營權流轉管理辦法》規定，農業農村部負責全國土地經營權流轉及流轉合同管理的指導?？h級以上地方人民政府農業農村主管（農村經營管理）部門依照職責，負責本行政區域內土地經營權流轉及流轉合同管理。鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內土地經營權流轉及流轉合同管理。 06 土地流轉需是否需辦理登記？ 《農村土地承包法》規定，土地經營權流轉期限為五年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記，不得對抗善意第三人。 07 村委會可以要求村民流轉土地嗎？ 沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉承包方的土地經營權。承包方自愿委托發包方、中介組織或者他人流轉其土地經營權的，應當由承包方出具流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并由委托人和受托人簽字或者蓋章。 08 對土地流轉的受讓方有哪些要求？ 土地經營權流轉的受讓方應當為具有農業經營能力或者資質的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。受讓方應當依照有關法律法規保護土地，受讓方使用土地有“三禁止”：禁止改變土地的農業用途；禁止閑置、荒蕪耕地，禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等；禁止占用永久基本農田發展林果業和挖塘養魚。受讓方將流轉取得的土地經營權再流轉以及向金融機構融資擔保的，應當事先取得承包方書面同意，并向發包方備案。土地經營權人有權在合同約定的期限內占有農村土地，自主開展農業生產經營并取得收益。 09 土地流轉的方式有哪些？ 根據規定，承包方可以采取出租（轉包）、入股或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉土地經營權。出租（轉包），是指承包方將部分或者全部土地經營權，租賃給他人從事農業生產經營。入股，是指承包方將部分或者全部土地經營權作價出資，成為公司、合作經濟組織等股東或者成員，并用于農業生產經營。 10 土地流轉需要簽流轉合同嗎？ 承包方流轉土地經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同，并向發包方備案。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。 土地經營權流轉合同一般包括以下內容： （一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯系方式等； （二）流轉土地的名稱、四至、面積、質量等級、土地類型、地塊代碼等； （三）流轉的期限和起止日期； （四）流轉方式； （五）流轉土地的用途； （六）雙方當事人的權利和義務； （七）流轉價款或者股份分紅，以及支付方式和支付時間； （八）合同到期后地上附著物及相關設施的處理； （九）土地被依法征收、征用、占用時有關補償費的歸屬； （十）違約責任。 土地經營權流轉合同示范文本由農業農村部制定。 11 承包方在哪些情況下可以解除土地流轉合同？ 承包方不得單方解除土地經營權流轉合同，但受讓方有下列情形之一的除外： （一）擅自改變土地的農業用途； （二）棄耕拋荒連續兩年以上； （三）給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態環境； （四）其他嚴重違約行為。 有以上情形，承包方在合理期限內不解除土地經營權流轉合同的，發包方有權要求終止土地經營權流轉合同。 受讓方對土地和土地生態環境造成的損害應當依法予以賠償。 12 土地經營權流轉，各方法律關系如何規定？ 承包方流轉土地經營權的，其與發包方的承包關系不變。經承包方同意，受讓方可以依法投資改良土壤，建設農業生產附屬、配套設施，并按照合同約定對其投資部分獲得合理補償。土地經營權人有權在合同約定的期限內占有農村土地，自主開展農業生產經營并取得收益。經承包方書面同意，并向本集體經濟組織備案，受讓方可以再流轉土地經營權。 13 土地經營權可以融資嗎？ 《農村土地承包法》規定，承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保，并向發包方備案。受讓方通過流轉取得的土地經營權，經承包方書面同意并向發包方備案，可以向金融機構融資擔保。 擔保物權自融資擔保合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人。實現擔保物權時，擔保物權人有權就土地經營權優先受償。土地經營權融資擔保辦法由國務院有關部門規定。 14 對工商資本流轉土地有哪些特別規定？ 縣級以上地方人民政府對工商企業等社會資本流轉土地經營權，依法建立分級資格審查和項目審核制度、風險防范制度，加強事中事后監管，及時查處糾正違法違規行為。 15 土地流轉糾紛如何處理？ 土地經營權流轉發生爭議或者糾紛的，當事人可以協商解決，也可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府等進行調解。當事人不愿意協商、調解或者協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院提起訴訟。 來源：網絡 |
